Situé au 221 rue Saint-Honoré (Paris 1er) Le Royal Saint-Honoré, un 4 étoiles de 64 chambres et 4 suites assorti d'un restaurant bar le Saint O, a été mis en redressement judiciaire le 10 janvier 2018. Il fait partie des bijoux de famille de l'ex groupe Maranatha, regroupés au sein des Hôtels du Roy, valorisés selon les scénarios, entre 500 et 400 millions d'euros. Les Hôtels du Roy avaient été repris par Maranatha et le fonds d'investissement Cale Street. Le futur repreneur devra rembourser à Cale Street, de l'ordre de 305 millions d'euros (créance principale de de 275 M€ et intérêts compris).

A l'issue des audiences du 17 et 18 septembre, les trois juges-commissaires du Tribunal de commerce de Marseille, en charge de ce dossier nébuleux et à risque, se donne un mois pour choisir le repreneur du groupe Maranatha, un peu rapidement désigné comme le cinquième groupe hôtelier français. Sauf nouvel imprévu, leur délibéré sera prononcé le 17 octobre.

Selon plusieurs sources (dont les quotidiens Les Echos et La Provence), deux candidats, parmi les six en lice, seraient bien placés et "tiendraient la corde" (Les Echos du 21 septembre) : le fonds d'investissement Colony Capital, associé à AccorHotels en tant qu'opérateur ; et Tikehau Capital et le Groupe de l'Hôtellerie de Gilles Douillard, société spécialisée dans l’exploitation hôtelière et le conseil aux investisseurs.

Selon le quotidien Les Echos, qui se base sur le document d'analyse comparative des offres qu'il s'est procuré, "les propositions de reprise sont très inégales. Le retour sur investissement, permettant d'assurer la continuité de l'activité et le remboursement partiel des quelque 6.000 petits porteurs, varie ainsi du simple au triple.". La valorisation spécifique du pôle prestige de Maranatha, les 6 établissements des Hôtels du Roy, a fait également l'objet de plusieurs scénarios, allant de 400 à 500 millions d'euros.

Ce qui risque de poser les plus grosses difficultés aux juges-commissaires, c'est la juste évaluation du dédommagement des quelque 4 700 petits porteurs de parts d'hôtels en redressement judiciaire. Ces derniers risquent de perdre entre 30 et 40 % de leur investissement initial, si l'on en croit le résumé des offres dévoilées par les Echos.

Le risque d'une contestation de la décision du 17 octobre est donc possible. Si ces petits porteurs, regroupés en deux associations de défense (Adefima et Coddima) conseillées par des avocats, se considéraient spoliés dans l'offre de reprise choisie par le Tribunal, ils pourraient aller devant la Cour d'Appel. Ce que ne pourront faire les candidats à la reprise évincés.

Par ailleurs, le marché hôtelier a évolué très favorablement en 2018, aussi bien en terme de taux d'occupation que de prix moyen et de résultat brut d'exploitation. Du coup, la valorisation faite fin 2017 des hôtels Maranatha est-elle encore pertinente aujourd'hui ?

Les groupes candidats à la reprise de Maranatha
  1. Ayant finalement déposé une offre commune : Paris Inn Group  (famille Falco), intéressé par la société d’exploitation, la société américaine de capital-investissement Apollo, visant les six établissements de prestige Les Hôtels du Roy, et la société de gestion 123 IM qui convoite le pôle dit « historique » de Maranatha.
  2. le fonds d’investissement Colony Capital, associé à AccorHotels en tant qu’opérateur, et non plus co-investisseur.
  3. Tikehau Capital et le Groupe De l’Hôtellerie de Gilles Douillard, société spécialisée dans l’exploitation hôtelière et le conseil aux investisseurs
  4. Algonquin (Shroder Real Estate Hotels) , investisseur hôtelier et également opérateur de 47 hôtels en Europe, et Benson Elliot, une société britannique de capital-investissement ayant déjà
  5. Attestor Capital, fonds d’investissement britannique et Loxi Hospitality, un spécialiste chinois de Hong-Kong de la gestion d’actifs immobiliers hôteliers et conseil à l’investissement.
  6. Cidhotel, véhicule d’investissement réunissant le groupe PRI du marchand de biens niçois Pierre ­Reynaud, Mespar Invest de Jean-Raoul Ismaël et l’auditeur expert comptable Alain Guinot.

Dernière minute : le site internet du Figaro, reprenant une dépêche de l’AFP (17/09/2018) signale également une offre portée par le groupe Lagrange spécialiste de l’immobilier de vacances, soutenue notamment par l’Association de défense des investisseurs Maranatha (Adefima).

Les hôtels et structures de holding de Maranata en redressement judiciaire

(selon le recensement effectué par l’Adefima, association de défense des investisseurs Maranatha *)

* L’Adefima, qui revendique près de 2000 membres, n’est pas la seule organisation de défense des investisseurs, le Coddima (Collectif de Défense des Investisseurs Maranatha) s’est également constitué et revendique compter plus de 1400 membres représentant plus de 225 millions d’Euros de fonds investis et plus de 2100 actionnaires (un même membre pouvant être actionnaire de plusieurs sociétés).

L’article des Echos du 21 septembre dévoilant les propositions de Tikehau et Colony

 

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