Le financement du rachat en 2015 du groupe Les Hôtels du Roy (6 hôtels classés 4 et 5 *à Nice et à Paris) pour 362 millions, aura sans doute marqué le début des difficultés pour le groupe. Ici, une vue de la façade l'hôtel Pont Royal. Le remboursement est prévu pour fin 2018.

Le tribunal de commerce de Marseille a ordonné jeudi 23 novembre la mise en redressement judiciaire de Maranatha Gestion Hôtelière (120 salariés), filiale à 100 % de Maranatha SAS (déjà en redressement depuis le 27 septembre) ainsi que de 37 hôtels sur les 59 que compte la chaîne, selon un porte-parole du groupe. Le Tribunal accorde à Maranatha une période de six mois pour élaborer un plan de redressement.

Ces redressements judiciaires en cascade constituent un fait sans précédent dans l'hôtellerie française. Il tient à la configuration juridique atypique et à la fragilité financière du groupe Maranatha qui a grandi très rapidement grâce à ses appels à l'épargne publique. Depuis 2008, le groupe a acquis quelque 60 hôtels et levé par la dette 400 millions d'euros.

Les hôtels et parts d'hôtels du groupe sont en effet détenus pour une durée de 5 à 7 ans par environ 6 000 actionnaires séduits par des promesses de rendement annuel à 7 %. Des actionnaires aux profils très variés : des petits épargnants, de grandes fortunes familiales formant des club deals et au moins deux investisseurs professionnels, le fonds français 123 Venture et le fonds britannique Cale Street Partners.

Ce modèle Maranatha qui repose sur de la dette contractée à faible taux et sur la valorisation des actifs hôteliers (en partie rénovés et montés en gamme, et toujours gérés par le groupe) s'est financièrement fragilisé à partir de 2015. En effet, le marché hôtelier, en premier lieu parisien (Maranatha y compte 26 hôtels), a chuté au dernier trimestre 2015 jusqu'au troisième trimestre 2016, entraînant des difficultés d'exploitation et de fortes tensions de trésorerie. 220 investisseurs, petits et gros, ont souhaité alors céder leurs parts avant terme. Maranatha n'a pas été en mesure de garantir la totalité de leur remboursement (30 millions d'euros), malgré la cession deux hôtels (le Sofitel Brussels Louise et Le Dolce Frégate Provence à Bandol) qui ont permis de rembourser 10 millions.

C'est la raison qui a conduit le Tribunal à ordonner un premier redressement judiciaire le 27 septembre à l'égard de la Holding Maranatha SAS, le groupe disposant donc de six mois, jusqu'au 28 mars 2018, pour élaborer un plan de redressement. Le 22 novembre, le Tribunal a ordonné la poursuite de la période d’observation, considérant que Maranatha disposait à ce jour de capacités suffisantes pour poursuivre son activité.

Le redressement judiciaire cette fois des hôtels et de Maranatha GH est la conséquence de ce qui précède. Cela ne signifie pas que la situation du groupe s'est encore dégradée. Selon un porte-parole du groupe, ces redressements sont nécessaires pour préparer l'étape suivante du plan de redressement. L'activité de tous ces hôtels est d'ailleurs de nouveau satisfaisante, avec la reprise de la fréquentation constatée depuis fin 2016-début 2017. Mais le groupe en revanche n'a pas résolu ses problèmes de liquidités.

L'hypothèse d'un placement en liquidation judiciaire reste donc toujours posée. Tant que le groupe n'a pas démontré sa capacité à financer son activité et à rembourses ses créances. Dans la coulisse, Olivier Carvin s'active depuis fin 2016 (comme il l'a expliqué à plusieurs reprises à HR-infos en 2017) pour rechercher de nouveaux investisseurs et défendre un projet de fusion dans une seule foncière des quelque 214 sociétés détentrices des hôtels.

Après l'échec des pourparlers avec la société européenne d'investissement Eurazeo au printemps 2017, le PDG de Maranatha déclarait début octobre être en discussion avec deux fonds d'investissement français, deux family offices et un fonds de pension américain. Le 24 novembre, le site internet du magazine Challenges faisait état, pour sa part, de négociations avec trois candidats potentiels.

Un grand flou entoure donc la réalité des tractations en cours, en l'absence de communication officielle de la part de Maranatha. De même, la valorisation exacte des actifs est loin d'être arbitrée à ce jour. Rien n'indique que les repreneurs s'aligneront sur les 800 millions d'euros annoncés par le PDG. Toujours selon Challenges, les créanciers du groupe l'estimeraient à 500 millions... Un écart de valorisation de 37,5 %.

Dans l'esprit d'Olivier Carvin, en tout cas, le projet est clair, il en a exposé les grandes lignes à plusieurs reprises (notamment à HR-infos). Cette future foncière regrouperait l'ensemble des investisseurs actuels et ouvrirait son capital à un fonds d'investissement, ce qui permettrait de rémunérer les investisseurs sortants. Un projet que l'administrateur judiciaire aurait adoubé, en excluant toute vente hôtel par hôtel.

Un projet également soutenu par une nouvelle partie prenante, l'Adefima, l'association de Défense des Investisseurs Maranatha, créée à l'initiative d'une dizaine d'investisseurs. L'Adefima veut, déclare-t-elle, "éviter le démentèlement des hôtels et déjouer les actions de certains acteurs qui souhaiteraient provoquer la liquidation judiciaire afin de récupérer les actifs à vil prix »

La route est encore longue et le temps presse pour les actionnaires et pour le groupe Maranatha. L'hétérogénéité des actifs et des investisseurs complique la donne pour une juste valorisation de la participation des 6 000 actionnaires.

Le projet d'Olivier Carvin, avec cette fusion, est donc bien de garder le contrôle de son groupe, en évitant à la fois son démantèlement et sa cession pure et simple. Ce dernier scénario est également plausible. Selon le site internet du quotidien Les Echos (24 novembre 2017), un collectif d'investisseurs professionnels présents à son capital s'apprête à présenter une offre de reprise devant le Tribunal de commerce.

 Un nouvel acteur du dossier : l’ADEFIMA, l’association des défenses des investisseurs Maranatha

Une dizaine d’investisseurs se sont réunis pour fonder l’association de défense ADEFIMA qui entend « défendre les 6 000 particuliers qui ont injecté leurs économies sur des solutions de placement de ce groupe », a-t-elle indiqué dans un communiqué publié le 20 novembre 2017.

Elle se fixe pour ambition de regrouper les investisseurs autour du cabinet d’avocats SBKG, basé à Marseille et à Paris. L’avocat Bertrand de Haut de Sigy  assurera la défense. Concrètement l’association a pour objectif « d’éviter le démantèlement des hôtels, de déjouer les actions de certains acteurs qui souhaiteraient provoquer la liquidation judiciaire afin de récupérer les actifs à vil prix ».

L’association, indique Francis Barrero, le président de l’association, « invite les cabinets de conseils en gestion de patrimoine ayant proposé les produits Maranatha à promouvoir l’association, et leur permet même d’y adhérer afin d’accompagner leurs clients ».

 

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